Immobilienkauf in Zypern 2026: Leitfaden für Expats
Immobilienkauf in Zypern als Expat: EU vs. Nicht-EU-Regeln, Übertragungsgebühren, Stempelsteuer abgeschafft 2026, Mehrwertsteuer, Durchschnittspreise und Grundbuchrisiken.
15. August 2025 · 4 min read · Victor Voronov
Der Immobilienkauf in Zypern als Expat war noch nie so zugänglich. Aktualisiert für 2026 deckt dieser Leitfaden alles ab: EU- versus Nicht-EU-Eigentumsregeln, Übertragungsgebühren nach Abschaffung der Stempelsteuer, Mehrwertsteuer auf Neubauten, Durchschnittspreise nach Stadt und die steuerlichen Implikationen beim Wiederverkauf.
Können Expats Immobilien in Zypern kaufen? EU vs. Nicht-EU-Regeln
EU-Bürger genießen vollständige Freiheit. Es gibt keine Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Immobilien, keine Genehmigungserfordernisse und keine maximalen Grundstücksflächengrenzen. Dies ist ein Grundrecht der EU-Bürgerschaft.
Nicht-EU-Bürger unterliegen Beschränkungen:
- Nur eine Immobilie
- Maximale Grundstücksfläche: 4 Donums (ca. 5.400 qm)
- Genehmigung des Ministerrats erforderlich (3-6 Monate)
- Antrag auf Nutzung für eigene Zwecke
Die Genehmigung des Ministerrats wird für den persönlichen Wohnungskauf routinemäßig erteilt. Britische Käufer müssen nach dem Brexit diesen zusätzlichen Schritt einplanen.
Immobilienübertragungsgebühren nach Abschaffung der Stempelsteuer
Die Steuerreform 2026 brachte eine wichtige Erleichterung: Die Stempelsteuer wurde vollständig abgeschafft. Die verbleibende Übertragungsgebühr wird beim Grundbuchamt fällig:
| Immobilienwert | Gebührensatz |
|---|---|
| Erste EUR 85.000 | 1,5% |
| EUR 85.001 bis EUR 170.000 | 2,5% |
| Über EUR 170.000 | 3% |
Erstkäufer-Rabatt: 50% Ermäßigung für Erstkäufer, die keine MwSt. für den Kauf registriert sind. Bei einer EUR 350.000-Immobilie spart dies ca. EUR 4.400.
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Mehrwertsteuer auf Neubauten: 19% vs. 5% ermäßigter Satz
MwSt. gilt nur für Neubauten. Für Wiederverkaufsimmobilien von Privatpersonen fällt keine MwSt. an. Der ermäßigte Satz von 5% MwSt. gilt wenn:
- Die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz in Zypern ist
- Die Wohnfläche unter 130 qm beträgt
- Gedeckelt auf die ersten EUR 350.000 Wert
Durchschnittliche Immobilienpreise nach Stadt 2026
| Stadt | Wohnung (pro qm) | Villa (pro qm) |
|---|---|---|
| Limassol | EUR 3.500-5.000 | EUR 2.500-4.000 |
| Nikosia | EUR 1.800-3.000 | EUR 1.500-2.500 |
| Larnaka | EUR 1.500-2.500 | EUR 1.200-2.000 |
| Paphos | EUR 2.000-3.500 | EUR 1.800-3.000 |
Für stadtspezifische Lifestyle-Vergleiche besuchen Sie unsere Leitfäden zum Leben in Limassol, Leben in Paphos und Leben in Larnaka.
Grundbuchsystem: Was jeder Käufer prüfen muss
Zypern hatte historisch Probleme mit Grundbuchscheinen, insbesondere bei Immobilien aus der Zeit vor 2008. Die Reformen nach 2015 haben das System erheblich verbessert. Vor jedem Kauf muss Ihr Anwalt prüfen:
- Keine Belastungen auf dem Grundbuchschein
- Keine schwebenden Rechtsstreitigkeiten
- Der Verkäufer hat einen sauberen Eigentumsnachweis
- Baugenehmigungen wurden ordnungsgemäß erteilt
Bestehen Sie auf einem unabhängigen Anwalt. Anwaltskosten von 1-1,5% sind gut investiertes Geld. Weitere Informationen zur Nachlassplanung finden Sie in unserem Leitfaden zur zyprischen Erbschaftssteuer.
Hypotheken für Expats
| Bedingung | Ansässige Käufer | Nicht-ansässige Expats |
|---|---|---|
| Variabler Zinssatz | 3,5-4,5% | 3,5-4,5% |
| Maximaler Beleihungsauslauf | 80% | 60-70% |
| Kreditlaufzeit | Bis 30 Jahre | Bis 25 Jahre |
Jährliche Eigentumskosten
| Kosten | Betrag |
|---|---|
| Grundsteuer | EUR 0 (seit 2017 abgeschafft) |
| Gemeindegebühren | EUR 100-200/Jahr |
| Kanalisation | EUR 50-100/Jahr |
| Gemeinschaftsgebühren | EUR 600-1.500/Jahr |
| Gebäudeversicherung | EUR 200-400/Jahr |
Kapitalertragsteuer auf zyprische Immobilien
Die zyprische Kapitalertragsteuer auf Immobilien beträgt 20% auf Nettogewinne. Ausnahmen:
- Lebenslanger Freibetrag: EUR 17.086 pro Person
- Hauptwohnsitz-Freibetrag: EUR 85.430
- Keine KESt auf Wertpapiere oder ausländische Immobilien
Der Non-Dom-Status beeinflusst die KESt auf Immobilien nicht, bietet jedoch erhebliche Vorteile bei Dividenden- und Zinseinkommen.
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